7 шагов: как купить off-plan недвижимость в Дубае иностранцу

Да, иностранцу можно - Дубай открыт на 100%

Граждане любой страны могут купить недвижимость в Дубае в полную собственность (без лизхолда, без местного спонсора) во фрихолд-зонах. По факту почти каждый район в нашем каталоге - Business Bay, Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, JVC, JLT и другие - это фрихолд.

Для покупки виза ОАЭ не нужна. Многие покупают на туристической визе, подписывают документы лично или дистанционно (через доверенность), а вид на жительство получают уже после сделки.

Off-plan против готового - в чём разница

Off-plan - это покупка квартиры на стадии строительства, напрямую у застройщика. Сравнение с готовой:

• Платишь не сразу, а в рассрочку по этапам строительства (типичные планы: 20/60/20, 50/50, 60/40).
• Стартовая цена обычно на 15-30% ниже аналогичной готовой.
• Деньги лежат на эскроу-счёте под надзором RERA - застройщик не может их снять, пока не подтвердит этап стройки.
• Ключи получаешь при сдаче (обычно через 2-4 года после старта).
• В процессе у тебя на руках SPA (договор купли-продажи) и Oqood (off-plan регистрация). Title deed (свидетельство о собственности) выдаётся только при сдаче.

Процесс - 7 шагов до title deed

1. Выбираешь проект и юнит. Сравниваешь застройщика, локацию, план платежей, дату сдачи, вид, башню. Используй наш каталог или карту.

2. Резервируешь юнит - небольшой holding deposit (обычно AED 10 000-50 000 по карте или переводом). Резерв держится 7-14 дней пока готовят документы.

3. Подписываешь SPA (Sale and Purchase Agreement) - обязательный договор с застройщиком. Платишь первый взнос (обычно 10-20%). С этого момента ты официально покупатель.

4. Регистрация Oqood. В течение 30 дней застройщик регистрирует SPA в DLD и выдаёт тебе сертификат Oqood - подтверждение off-plan собственности. На этом этапе платится 4% сбор DLD (иногда застройщик берёт его на себя как акцию).

5. Платишь по этапам строительства согласно плану. Каждый платёж попадает на эскроу и переходит застройщику только после подтверждения RERA достижения этапа (например, 30% готовности).

6. Handover (сдача). Строительство завершено, застройщик получает Building Completion Certificate, тебя приглашают на инспекцию и приёмку. Платишь финальный взнос.

7. Выдача title deed. DLD выдаёт официальное свидетельство собственности на твоё имя. Теперь можешь подаваться на резидентскую визу, сдавать в аренду, продавать или жить.

Сколько реально стоит - полный бюджет

Закладывай +7-9% сверху от заявленной цены на все сборы и налоги. Разбивка:

• DLD регистрационный сбор - 4% от цены юнита. Это самый большой сбор. Иногда платится 50/50 с застройщиком, иногда полностью на акции от девелопера.
• DLD admin fee - AED 40 для off-plan (AED 580 для готовой).
• Oqood fee - AED 1 000-2 000 за выдачу off-plan сертификата.
• Trustee office fee - AED 4 000-4 200 (только при resale, не при покупке напрямую от застройщика).
• NOC fee - AED 500-5 000 (только если покупаешь у предыдущего off-plan владельца).
• Юрист / консьерж - опционально, AED 5 000-15 000. Настоятельно рекомендую для первой покупки.
• Комиссии за перевод денег из страны проживания - 0.5-2% в зависимости от банка и валюты.

В Дубае нет налога на доход, нет налога на прирост капитала, нет налога на наследство и нет ежегодного налога на недвижимость. После покупки платишь только сервис-чардж - содержание здания (AED 8-25 за квадратный фут в год).

Платежи - как перевести деньги в ОАЭ

Все платежи застройщику идут через эскроу-счета в банках ОАЭ. На каждый проект - свой эскроу, ты переводишь туда взносы.

Способы перевода:

• Международный SWIFT-перевод из родного банка. Надёжно, но медленно (1-5 рабочих дней) и дороже всех.
• Wise, Revolut и подобные финтех-сервисы - намного выгоднее курс, быстрее. Подходит до ~$200K за один перевод.
• Криптовалюта (USDT/USDC). Многие застройщики в Дубае официально принимают крипту за off-plan, она конвертируется в AED в момент платежа. Самый быстрый и удобный способ для крупных сумм.

Покупателям из РФ и СНГ: подсанкционные российские банки не могут отправить в ОАЭ. Работающие схемы: счёт в Казахстане, в ОАЭ, в Грузии, Армении, или оплата криптой. Многие застройщики ОАЭ принимают платежи из третьих стран без проблем.

Золотая виза - резидентство через недвижимость

Покупка квартиры в Дубае - один из самых популярных путей к ВНЖ ОАЭ:

• Инвесторская виза (2 года, продлеваемая) - от AED 750 000. Один собственник.
• Золотая виза (10 лет, продлеваемая) - от AED 2 000 000. Можно делить недвижимость между супругами и каждый получит визу отдельно.

Важно: подаваться на визу через off-plan нельзя пока не выдан title deed (то есть до сдачи проекта). До этого момента ты держатель SPA, а не зарегистрированный собственник по правилам DLD.

После выдачи title deed подача на визу занимает 2-6 недель. Виза даёт право жить в ОАЭ, спонсировать супруга и детей, открывать местные счета. Подробнее в гайде по Золотой визе.

Красные флаги - как не попасть

Что проверить до подписания:

• Застройщик зарегистрирован в RERA. Проверить можно в реестре DLD. В нашем каталоге только RERA-зарегистрированные застройщики.
• У проекта работает эскроу-счёт. В SPA должны быть указаны банк и номер счёта.
• Заявленная цена соответствует DLD-данным по аналогичным юнитам. Некоторые брокеры накручивают наценку - проси у застройщика официальный прайс-лист.
• Срок сдачи реалистичный. 2-летняя сдача 60-этажной башни, у которой ещё не начали копать котлован - это нереалистично. Смотри track record застройщика.
• План платежей беспроцентный. Это норма для off-plan, но читай каждый пункт. Штрафы за просрочку (обычно 10-12% годовых) допустимы, но должны быть открыто прописаны.

Мы проверяем каждый проект в каталоге HomeBase. Если что-то выглядит подозрительно - отмечаем на странице проекта.

Можно ли всё сделать удалённо?

В основном - да. SPA подписывается дистанционно если застройщик принимает DocuSign или нотариальное PDF. Какие шаги всё-таки требуют присутствия:

• Регистрация в DLD - нужно тебе или твоему доверенному лицу физически прийти в Trustee Office в Дубае. Доверенность можно выдать в посольстве ОАЭ в своей стране (или сделать у нотариуса + апостиль + легализация в консульстве ОАЭ).
• Приёмка квартиры (handover) - настоятельно рекомендую лично. Альтернатива - доверенное лицо или property management компания на месте.
• Получение title deed - доверенное лицо может забрать.

Большинство успешных международных покупателей либо прилетают в Дубай один раз на 2-3 дня для DLD-этапов, либо нанимают POA-агента на весь процесс.